Impôt foncier, IFI et plus-value immobilière

Être propriétaire, ce n’est pas seulement percevoir un loyer ou habiter son logement : c’est aussi assumer certaines taxes et impositions. Trois mécanismes fiscaux reviennent régulièrement dans la vie d’un investisseur ou d’un particulier : la taxe foncière, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et l’imposition des plus-values immobilières. Voici un guide clair pour mieux comprendre et anticiper ces obligations.

 

La taxe foncière : un impôt local incontournable
Principe

Chaque propriétaire d’un bien immobilier (logement, terrain, local commercial) doit payer la taxe foncière, calculée par la commune.

Elle repose sur la valeur locative cadastrale (valeur théorique du loyer que le bien pourrait générer), multipliée par les taux votés par les collectivités locales.

 

Évolutions récentes

Forte hausse dans de nombreuses villes depuis 2022 (ex : +50 % à Paris en 2023).

Les bases cadastrales sont progressivement révisées, ce qui peut entraîner de nouveaux ajustements.

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À anticiper : la taxe foncière peut représenter 1 à 3 mois de loyers annuels pour un investissement locatif.

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L’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Qui est concerné ?

Les foyers dont le patrimoine immobilier net (après dettes) dépasse 1,3 million d’euros.

Tous les biens immobiliers sont inclus : résidences principales (abattement de 30 %), secondaires, locatifs, terrains.

Les placements financiers sont exclus (contrairement à l’ancien ISF).

 

Barème de l’IFI

0,5 % à partir de 800 000 € (après décote).

Jusqu’à 1,5 % pour les patrimoines les plus élevés.

Exemple : un patrimoine immobilier net de 2 M€ entraîne un IFI d’environ 7 500 € par an.

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La plus-value immobilière : l’impôt sur la revente
Lorsqu’un bien est revendu plus cher que son prix d’achat, la différence constitue une plus-value imposable.

 

Exceptions

Résidence principale : exonérée.

Certains cas spécifiques : départ en retraite, invalidité, biens de faible valeur (< 15 000 €).

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Taux d’imposition

19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux → soit 36,2 %.

Abattements progressifs selon la durée de détention :

Exonération totale d’impôt après 22 ans.

Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

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Exemple : un appartement acheté 200 000 € en 2000 et revendu 400 000 € en 2025 :

Plus-value brute : 200 000 €.

Après 25 ans de détention → exonération d’impôt mais pas encore totale sur les prélèvements sociaux (réduction d’environ 96 %).

Impôt à payer ≈ 7 000 € au lieu de 72 400 €.

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Conseils pratiques
Anticiper la taxe foncière avant tout achat : consulter les montants des années précédentes.

Surveiller son patrimoine pour l’IFI : prendre en compte les dettes déductibles (emprunts).

Optimiser la revente : attendre les seuils d’exonération peut représenter des dizaines de milliers d’euros d’économies.​

 

Posséder un bien immobilier reste un atout majeur de patrimoine, mais il s’accompagne d’obligations fiscales parfois lourdes.

La taxe foncière pèse chaque année. L’IFI concerne les patrimoines élevés. La plus-value immobilière peut être significative lors de la revente. Pour les particuliers, comprendre ces mécanismes permet d’anticiper et d’éviter les mauvaises surprises.