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Frais annexes à anticiper
L’autre visage de l’achat immobilier
Acheter un logement ne se résume pas au prix affiché sur l’annonce. Trop souvent, les particuliers sous-estiment les frais annexes, qui viennent alourdir la facture et peuvent représenter jusqu’à 15 % du budget total. Pour éviter les mauvaises surprises, voici un panorama complet des coûts à prévoir, utile autant pour les particuliers.
Les frais de notaire
C’est le poste le plus connu, mais aussi le plus mal compris.
Dans l’ancien : environ 7 à 8 % du prix du bien.
Dans le neuf : autour de 2 à 3 %.
Ces frais couvrent principalement les taxes reversées à l’État (droits d’enregistrement), et non pas uniquement la rémunération du notaire.
Exemple : pour un appartement ancien à 250 000 €, il faut prévoir environ 18 000 € de frais de notaire.
Les frais de dossier bancaire
Lors d’un crédit immobilier, les banques appliquent généralement des frais de dossier.
Montant moyen : 500 à 1 500 €.
Parfois négociables, surtout via un courtier.
L’assurance emprunteur
Obligatoire pour tout crédit immobilier, elle couvre le décès, l’invalidité et parfois la perte d’emploi. Coût : de 0,10 % à 0,40 % du capital emprunté par an. Sur 20 ans, cela peut représenter 20 000 € ou plus pour un prêt classique. Depuis la loi Lemoine (2022), il est possible de résilier son assurance emprunteur à tout moment pour en choisir une moins chère.
Les garanties de prêt
La banque exige souvent une garantie :
Hypothèque (inscription au bureau des hypothèques).
Caution bancaire (Crédit Logement, mutuelles).
Privilège de prêteur de deniers (PPD).
Montant : 0,5 à 2 % du capital emprunté.
Les frais liés au logement lui-même
Travaux et rafraîchissements : peinture, sols, mise aux normes.
Meubles et électroménager si achat en location meublée.
Copropriété : fonds de roulement et appels de charges.
Anecdote : certains acheteurs découvrent après signature qu’ils doivent payer une grosse rénovation votée en copropriété (façade, ascenseur), ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Les frais fiscaux récurrents
Taxe foncière (variable selon la commune, parfois très élevée).
Charges fiscales liées à la location (revenus fonciers ou LMNP).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net.
Les frais de courtage (optionnels)
Faire appel à un courtier peut faciliter l’obtention d’un crédit à bon taux.
Rémunération : 1 à 2 % du montant emprunté, ou forfait fixe (1 000 à 2 000 €).Certains se font rémunérer uniquement par la banque.
Les frais annexes “oubliés”
Déménagement : location de camion, entreprise spécialisée (de 500 à 3 000 € selon distance et volume).
Ouvertures de compteurs (eau, gaz, électricité, internet) : quelques centaines d’euros.
Diagnostics complémentaires si vous revendez plus tard.
Conseils pratiques
Toujours prévoir une marge de 10 à 15 % au-delà du prix affiché.
Comparer les assurances et garanties : elles pèsent lourd dans le coût total.
Anticiper les travaux avant la signature, pas après.
L'achat immobilier est un projet de vie, mais il doit être anticipé dans toutes ses dimensions financières. Au-delà du prix du bien, les frais de notaire, d’assurance, de garanties ou encore de travaux peuvent transformer le budget initial. Pour acheter en toute sérénité, particuliers doivent intégrer ces frais dans leurs calculs dès le départ. Car en immobilier, mieux vaut prévoir trop que pas assez.