Déclaration des revenus locatifs

Mettre un logement en location génère des revenus… mais aussi des obligations fiscales. Chaque bailleur doit déclarer les loyers perçus, et le régime choisi peut avoir un impact considérable sur la rentabilité nette de son investissement. Trop souvent, les particuliers se contentent du régime par défaut sans mesurer les alternatives. Voici un guide clair et pratique pour comprendre la déclaration des revenus locatifs en France.

​

Revenus fonciers vs revenus BIC : deux fiscalités distinctes

Tout dépend du type de location :

Location nue (non meublée) → revenus fonciers.

Location meublée → revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Ce choix détermine le formulaire fiscal à remplir et les déductions possibles.

​

La déclaration en location nue

Le régime micro-foncier

Accessible si les loyers ≤ 15 000 €/an.

Déclaration simplifiée : case unique sur le formulaire 2042.

Abattement forfaitaire de 30 % (pas besoin de justifier les charges).

Avantage : simplicité. Inconvénient : pas de déduction réelle si vos charges dépassent 30 %.

 

Le régime réel

Obligatoire si les loyers > 15 000 €/an, optionnel en dessous.

Déclaration via le formulaire 2044. Permet de déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, gestion, etc. Atout majeur : possibilité de générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €/an).

​

La déclaration en location meublée

 

LMNP au régime micro-BIC

Plafond : 77 700 €/an de loyers.

Abattement forfaitaire de 50 %.

Déclaration via le formulaire 2042-C PRO.

​

LMNP au régime réel

Déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier.

Très puissant fiscalement : il permet souvent de neutraliser l’impôt pendant plusieurs années.

Gestion plus complexe, souvent avec un expert-comptable.

 

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Si les loyers dépassent 23 000 €/an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer. Fiscalité plus lourde mais avantageuse pour la transmission (exonération partielle d’IFI, abattement sur les plus-values).

 

Cas particuliers

Colocation : mêmes règles que la location classique, selon meublée ou nue.

Airbnb / location saisonnière : assimilée à la location meublée (LMNP).

SCI :

SCI à l’IR → revenus fonciers déclarés par chaque associé.

SCI à l’IS → bénéfices imposés à l’impôt sur les sociétés, puis dividendes imposés au niveau des associés.

Pour les particuliers :

Ne pas choisir le micro-foncier ou micro-BIC par habitude : comparer avec le régime réel.

Bien conserver toutes les factures (travaux, charges, intérêts).

Penser à l’impact fiscal avant d’acheter : certains biens sont plus avantageux selon le régime choisi.

​

La déclaration des revenus locatifs n’est pas une simple formalité : c’est un levier stratégique qui peut faire gagner (ou perdre) plusieurs milliers d’euros par an.

Location nue → micro-foncier pour la simplicité, réel pour optimiser.

Location meublée → LMNP au réel est souvent le plus puissant.

SCI ou LMP → outils plus complexes mais adaptés à certains profils.

En résumé : choisir le bon régime fiscal, c’est transformer un simple loyer en un investissement optimisé.