Acheter un bien immobilier

L’achat d’un logement est souvent le projet d’une vie. Mais l’émotion et la précipitation peuvent faire oublier certains points essentiels à vérifier avant de signer le compromis ou l’acte de vente. Une check-list claire et complète permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser son investissement.

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Vérifier la situation administrative du bien

Titre de propriété : s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire légal.

Urbanisme : consulter le certificat d’urbanisme, vérifier les projets de construction dans le quartier.

Servitudes : passage, vues, droit de puisage… elles peuvent limiter l’usage du bien.

Copropriété : consulter les derniers PV d’assemblée générale, le règlement et les appels de charges.

Exemple : un immeuble en copropriété peut avoir voté des travaux coûteux (ravalement, toiture) qui impacteront l’acheteur après signature.

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Examiner attentivement le bien

État général : murs, toiture, isolation, chauffage, électricité.

Performance énergétique (DPE) : attention aux passoires thermiques (F et G) bientôt interdites à la location.

Nuisances : bruit de la route, voisinage, commerces.

Orientation et luminosité : critère souvent négligé mais crucial pour le confort.​

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Contrôler les diagnostics obligatoires

DPE (énergie).

Amiante et plomb (selon date de construction).

Gaz et électricité (installations de plus de 15 ans).

Termites (zones concernées).

Mesurage (Carrez pour copropriété, Boutin pour location).

ERP (État des Risques et Pollutions).

Conseil : vérifier que les diagnostics sont récents et complets, sinon demander leur mise à jour.

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Sécuriser le financement

Obtenir une simulation bancaire claire (taux, mensualités, assurance).

Comparer avec plusieurs établissements ou passer par un courtier.

Vérifier la capacité d’endettement (33 à 35 % des revenus en règle générale).

Prévoir les frais annexes (notaire, garanties, travaux, charges).

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Examiner la fiscalité et les charges récurrentes

Taxe foncière : montant à anticiper.

Charges de copropriété : parfois élevées dans les résidences avec ascenseur, gardien, piscine.

Assurance habitation et, si location, éventuelles obligations fiscales (revenus fonciers, LMNP).

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Vérifier le prix et sa cohérence avec le marché

Comparer avec les prix au m² du quartier (DVF, notaires, sites spécialisés).

Étudier les biens comparables récemment vendus.

Tenir compte des travaux nécessaires pour ajuster le prix.

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Points juridiques du compromis de vente

Conditions suspensives : obtention du prêt, absence de servitudes, absence de préemption par la mairie.

Dépôt de garantie : généralement 5 à 10 % du prix du bien.

Délais de rétractation : 10 jours après la signature du compromis.

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Anecdote utile

De nombreux acheteurs découvrent trop tard que le logement qu’ils viennent d’acquérir est concerné par un futur projet d’urbanisme (extension de route, construction d’immeuble voisin). Une simple consultation en mairie aurait pu éviter une perte de valeur de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

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Acheter un bien immobilier ne doit jamais se faire à la légère. Vérifier l’administration, l’état du bien, les diagnostics, le financement et les charges, c’est garantir une transaction sereine et sécurisée.

Une bonne check-list avant signature, c’est la clé pour transformer son projet immobilier en réussite sans mauvaise surprise.